引子

房价一轮又一轮的上涨，刺激了很多人的神经。有一种人最痛苦，那就是踏空的卖家。有些卖家顷刻之间变成了幻想家，幻想买家缺心眼，幻想买家能妥协，幻想分享市场增值的时候自己永不缺席。然而现实情况千差万别，究竟能否保全自己的利益，关键是要看合同是否合法，合同具体的履行情况。

下面分享两起笔者亲历的典型案例，情况类似结果却完全不同。

第一起，“赖”蛤蟆想吃天鹅肉

话说2002年，我买了一套二手房，卖家程女士是某银行职工。某银行盖的楼房卖给自己的员工，由于某银行和有关部门的个别事项没有协调好，暂时无法办理房产证。于是我和程女士在合同中约定，一手交钱一手交房之外，在具备办理房产证条件的时候，卖方要协助买方将房产证直接办到买方名下。

2010年某银行通知各买主办理房屋产权手续，我连忙联络程女士。说明情况后，程女士居然避而不见，后来甚至连电话也不接了，短信回复说在外地不方便接电话。那时候长途加漫游的费用挺高的，我以为她真的在外地，于是给她充了100元话费，还是不接听。我的心凉了，感觉这里有问题。托朋友一打听才知道，她本人就在当地，从银行退休后又去某酒店任职了。于是我的爱人找到她，当面提出请她和我们一起去办手续，并且答应赠送她5000元作为酬谢。被程女士一口拒绝，程女士说：“还不够我孩子买糖吃呢。”言下之意，给的太少，因为房价涨了。诚然，2010年，河北省三河市商品房价从2002年的700元一平米涨到了6000元一平米，涨了8倍多，难怪卖家眼红。

协商不成，笔者夫妇决定寻求公权力来救济，2010年底将程女士告上了法庭。2011年初法庭开庭，我们向法庭出示了房屋买卖合同和付款收条，被告程女士未出庭，法庭按被告缺席作出判决，依法确认该房屋产权归我。我持判决书办理了房屋产权证书，此案了结。

在我们日常生活当中，有很多反悔的事情，当事人往往为了息事宁人，恢复了原状。按照法律规定，合同的成立对当事人具有约束力，实际履行后相应的权利义务就会终止。就像上面的案例，合同对双方都有约束力，谁违反谁就要承担违约责任。整个合同中的主要义务有两项，就是付款和交房，附随义务也有两项，通知和过户。本案主合同义务在合同签订之时就已经履行完毕，买方付了款，卖方交了房，双方相应的权利义务就已经完结，也就是说，从那时起房子成了买方的，钱成了卖方的。双方的合同义务只剩下通知和过户了。卖方不能因为没有办理过户手续，房产登记簿上还是自己的名字，就主张合同没有实际履行，甚至认为自己还是房屋的主人，这是非常可笑的，很难避免品尝败诉的苦果。

第二起，歪打正着，美梦成真

笔者一位朋友刘先生，长期在国外生活，其名下一套房产坐落在北京某学区房位置。刘先生的妻子2015年年初因为股市被套急需资金，以刘先生名义将房屋卖给了丁某。双方在某中介公司的主持下签订了房屋买卖合同，丁某向刘先生的妻子支付了5万元定金。刘先生知道后强烈反对这笔买卖，因为他知道北京学区房价格走俏，一天一个样。刘先生的妻子也有些后悔，于是拖着没有见对方。几个月下来，合同没有履行，房价在飙升。买方丁某坐不住了，委托律师给刘先生出具了一份律师函，要求继续履行合同。一时间硝烟弥漫，剑拔弩张。七月份刘先生匆匆回国，找郭律师商讨对策。

我看了对方律师洋洋洒洒三页纸的律师函，陷入了沉思。这个案子和前面自家房子的案子相比，属于同一类型，只不过争议出现的时间段不同，刘先生的房子能否保得住还是未知数。

我告诉刘先生，具体细节等我看完合同等资料后全面分析。看完合同之后我笑了，落款刘先生的签名后面有个括号，括号中写着“某某（刘先生的妻子）代”，而刘先生给他妻子的授权书也是他妻子代替他签的名。

“你这个合同涉及到合同的效力问题。”我对刘先生说，“合同是无效的。”

刘先生惊愕了，哦，那我们这是夫妻共同财产，有结婚证的呀。

我笑了笑说：“呵呵，主张夫妻共同财产没问题，但是需要有人提确认之诉，而且这是你们内部的问题。对外而言，房子在你的名下，就说明你是所有人，你的妻子在没有你的授权前提下，出售你的房子属于无权代理行为。我国合同法规定，无权代理人以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。现在时间早已经过了一个月，所以说这个合同是无效的。”

峰回路转，这个案子从源头上被掐断了。一切都没得谈了。这只是一场游戏而已。刘先生的妻子无权代理刘先生出售房屋，相对方和中介明知这一点还和她签订合同、给付定金，行为具有瑕疵，虽然愿望是良好的，但是没有在法定期间得到刘先生的追认。所以合同行为归于无效，刘先生的妻子应当返回不当得利——就是那个“定金”，和这个期间所产生的利息。

本案可以说是歪打正着，刘先生的妻子本来想把丈夫名下的房子给卖了，正赶上房价上涨厉害，签了合同又反悔，结果合同还是无效的，就像是做了一场梦而已。买方不愿意空欢喜一场，眼睁睁看着即将到手的房子无法得到，一纸诉状将刘先生告上了法庭，最终被法庭判了败诉。

小结

世界之大无奇不有，然而太史公早就说过“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，可谓无利不起纷争，为了一个“利”字，人们不惜放下颜面、不顾道德，像苍蝇逐臭一样，直奔目的地，直到碰得头破血流，不也悲催？不过我们的社会毕竟是文明了的，其文明之处在于有专门的机构和人主持公道，依据的可就是法律和公序良俗。

（案例当中所涉人员除本人外均使用化名）

（唤民律师事务所 郭向前）